一、出台背景和依据

不动产统一登记制度实施以来，原分散登记时形成的历史遗留问题大量显现，导致无法按《不动产登记暂行条例》进行登记，造成不动产“登记难”。主要表现形式有：土地权属来源不清或权属资料不全，申请主体缺失，房屋、土地登记用途不一致，规划许可、竣工验收、消防手续不齐全，国有建设用地上独栋居民楼占地与原土地发证范围不符，出让土地上持有房屋所有权证的土地用途、年限不规范等情形。这些问题久拖不决，群众利益得不到保障，已成为社会不稳定因素之一。

为深入贯彻落实习近平总书记视察广西时的重要讲话精神，践行以人民为中心的发展思想，加快解决我市不动产登记历史遗留问题，切实维护人民群众合法权益，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》《房地产管理法》《土地管理法》《中华人民共和国城镇国土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，以及自治区自然资源厅印发《关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）有关精神，结合我市实际，经市人民政府同意，柳州市自然资源和规划局印发了《关于解决柳州市不动产登记历史遗留问题的处理意见》（以下简称“《处理意见》”）。

二、目标任务

按照“尊重历史、兼顾现实、服务于民、取信于民、让利于民”和“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，以为民办实事、解难题为落脚点，针对全市具有共性、普遍性的6大类问题12种具体情形，在现有政策的基础上提出了具体的解决路径和破解办法，并明确利用3年时间全面推动全市6大类不动产登记历史遗留问题集中化解，切实维护人民群众合法权益，促进社会和谐稳定。

三、主要内容

《处理意见》共6条12点，《处理意见》针对全市具有共性、普遍性的6大类问题12种具体情形，在现有政策的基础上提出了具体的解决路径和破解办法，并对《处理意见》的实施期限、实施范围和实施要求进行了明确。6大类问题12种具体情形分别是：一是关于解决土地权属来源不清或权属资料不全的问题，包括国有土地建设项目有房屋所有权证、无土地权属来源，未依法办理划拨土地转让审批手续，1987年1月1日《土地管理法》实施前，党政机关、事业单位无土地、房屋权属来源，欠缴土地出让价款和相关税费等四种情形。二是关于解决申请主体缺失的问题，包括开发建设单位灭失、开发建设单位不配合办理不动产登记、开发建设单位法定负责人失联导致申请主体缺失等三种情形。三是关于解决房屋、土地登记用途不一致问题。四是关于解决规划许可、竣工验收、消防手续不齐全的问题，包括未通过建设工程规划条件核实、项目建设工程竣工手续和消防手续缺失等两种情形。五是关于解决国有建设用地上独栋居民楼占地与原土地发证范围不符的问题。六是关于解决出让土地上持有房屋所有权证的土地用途、年限不规范问题。

四、实施范围

《处理意见》适用于文件印发之前我市已经形成的6大类12种情形不动产登记历史遗留问题。《处理意见》印发之日起新形成的问题以及“小产权房”不适用本意见。

五、执行标准

本《处理意见》严格执行《中华人民共和国民法典》《房地产管理法》《土地管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《中华人民共和国城镇国土地使用权出让和转让暂行条例》以及自然资源部、自治区自然资源厅等上级管理部门有关规定和要求。

六、关键词诠释

灭失：指市场监管的营业执照、企业和个体工商户信息系统，机关团体事业单位信息代码中查无信息或法律法规规定的其他灭失情形。

建（售）房单位：指房屋建设单位或售房单位。

人员密集场所：指公众聚集场所（宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等），医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。（摘自《中华人民共和国消防法》（2021修订）第七章第七十三条第三、四款）

独栋居民楼：指个人自建房。

建筑物：指用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。（摘自中华人民共和国国家标准民用建筑设计术语标准）

七、现实意义

不动产统一登记以来，柳州市针对不同情况的不动产登记历史遗留问题“一事一议”专题研究集体决策并以会议纪要、通知等形式，及时有效的解决了大量不动产登记历史遗留问题，获得了企业、群众的好评。保障和改善民生没有终点，只有连续不断的新起点，2022年4月21日，柳州市出台《处理意见》，通过着眼长远、用力用功建立解决不动产登记历史遗留问题的长效机制，开展3年不动产登记历史遗留问题集中化解工作，我市绝大部分历史遗留问题将成为“历史”，“历史账单”将成为“成效清单”，“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的产权制度落实更到位，群众重大财产权保护更有效，更好切实维护人民群众合法权益，促进社会和谐稳定；广大群众切实感受到党史学习教育带来的身边变化，切实体会到党对群众的关怀是真心实意的、不掺水分的。

八、注意事项

由于不动产登记历史遗留问题时间跨度长、涉及范围广、成因复杂。《处理意见》要求各级各部门在处理不动产登记历史遗留问题中，既要切实维护人民群众合法权益，又要防止违法违规行为借历史遗留问题处理搭便车，通过不动产登记将违法违规问题合法化。同时，各级各部门要在处理历史遗留问题工作中，做好政策法规的宣传工作，加强舆论引导，为加快历史遗留问题化解营造积极良好的氛围。

通知全文如下

柳州市自然资源和规划局印发关于解决

柳州市不动产登记历史遗留问题

处理意见的通知

柳资源规划规〔2022〕2号

各县、区人民政府及其自然资源主管部门，市直机关各有关委、办、局，柳东新区、阳和工业新区（北部生态新区）管委会，各有关单位：

经市人民政府同意，现将《关于解决柳州市不动产登记历史遗留问题的处理意见》印发给你们，请遵照执行。

柳州市自然资源和规划局

2022年4月20日

关于解决柳州市不动产登记历史遗留

问题的处理意见

为加快处理我市当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《房地产管理法》《土地管理法》《中华人民共和国城镇国土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，以及《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）精神，结合我市实际，现提出如下意见：

一、关于解决土地权属来源不清或权属资料不全的问题

（一）关于解决国有土地建设项目有房屋所有权证、无土地权属来源的问题

1．本条所指房屋所有权证包括历史上各个时期市（区）人民政府、房产管理部门颁发的房屋产权证明、证书、民房登记证等有效证明。

2.1987年1月1日《土地管理法》实施前建成并使用至今且权属无争议的不动产，不再办理划拨用地手续，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，直接由不动产登记机构按划拨性质办理不动产登记，土地用途参照房屋所有权证证载房屋用途登记。

3.1987年1月1日《土地管理法》实施后建成使用的不动产，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，依法按国有划拨或协议出让方式补办用地手续，土地用途参照房屋所有权证证载房屋用途登记。按国有划拨方式补办用地手续，不再收取划拨土地取得成本。

（二）关于解决未依法办理划拨土地转让审批手续问题

1990年5月19日《国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》实施以后未依法办理划拨土地转让审批手续，擅自转让或以联建、合作建房方式转让划拨土地，并在划拨土地上建造出售房屋的，按以下规定处理：

1．出售房屋为商品房，建（售）房单位还存在的，由建（售）房单位按协议出让方式补办土地出让手续，报经市人民政府同意后补缴完毕土地出让价款；建（售）房单位灭失的，由转让土地的单位按协议出让方式补办土地出让手续，报经市人民政府同意后补缴完毕土地出让价款。该商品房办理出让性质的不动产权证。

房屋出售给本单位职工作房改房的，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，给房改房业主办理划拨性质的不动产权证。

2．建（售）房单位和转让土地的单位都已灭失，无单位补办土地出让手续的，或者建（售）房单位和转让土地的单位不配合办理土地出让手续的，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，该房屋办理划拨性质的不动产权证。

（三）关于解决1987年1月1日《土地管理法》实施前，党政机关、事业单位无土地、房屋权属来源的问题

已建成投入使用且无权属争议、无土地和房屋权属来源的不动产，由不动产使用单位或国有资产管理部门提出申请，并提交不动产权属来源和无争议的说明函及经具有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定报告或鉴定结论，经公告（公告期不少于30个工作日，涉及国家秘密的除外）且无异议或异议不成立的，符合登记要求的，不动产登记机构按国有划拨性质、按建筑物现状使用用途直接登记至使用单位或国有资产管理部门名下。

（四）关于解决欠缴土地出让价款和相关税费的问题

房屋已销售且已入住的住宅项目，开发建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发建设单位欠缴税费的，按照“证缴分离”原则，在相关部门追缴土地出让价款和税费的同时，由不动产登记机构办理不动产登记手续。

房屋尚未入住的住宅项目，开发建设单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当由开发建设单位依法缴纳所欠价款和税费后，不动产登记机构方可办理不动产登记。

二、关于解决申请主体缺失的问题

（一）关于解决开发建设单位灭失的问题

1．土地已登记，但因开发建设单位或有关单位已经灭失无法办理出售房屋登记，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位和上级主管部门的，由不动产所在地的城区政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表代为申请办理。开发建设单位灭失的，由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告30个工作日无异议或异议不成立的，不动产首次登记与转移登记一并办理，首次登记时在登记簿中记载权利主体灭失情况。

2．开发建设单位灭失，但土地和建筑物均已完成初始登记或不动产首次登记的，购房人持已备案的购房合同可单方申请转移登记；如向开发建设单位购买商品房但签订的《商品房购房合同》未经备案的，可由不动产所在地城区政府指定的机构或组织代为向房产交易部门申请办理备案。

3．不动产统一登记前，住宅小区土地已办理了首次登记，小区业主已办理了建筑物产权登记，但原土地使用权人没有办理土地使用权分割登记的，如开发建设单位灭失，由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告30个工作日无异议或异议不成立的，小区业主可单方申请办理不动产变更登记（土地分割）和转移登记。

（二）关于解决开发建设单位不配合办理不动产登记的问题

不动产统一登记前，住宅小区土地已办理了首次登记，小区业主已办理了房屋登记，但原土地使用权人不配合提交《国有土地使用证》或其他材料造成登记主体缺失，致使业主无法办理不动产登记的，由不动产登记机构书面告知原土地使用权人，经不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告30个工作日无异议或异议不成立的，小区业主可单方申请办理不动产变更登记（土地分割）和转移登记。

（三）关于解决开发建设单位法定负责人失联导致申请主体缺失的问题

开发建设单位未注销，因法定负责人失联造成不动产登记申请主体缺失的，由不动产登记机构书面告知开发建设单位，经不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告60个工作日无异议或异议不成立的，由不动产所在地的城区政府指定的机构、组织或由小区业主委员会、三分之二以上的业主代表代为申请办理。

三、关于解决房屋、土地登记用途不一致问题

（一）不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

（二）对于党政机关、企事业单位等单位利用自有划拨土地建设房改房、集资房等政策性住房，且已办理房屋所有权登记，但房屋规划用途和土地用途不一致的，自然资源和规划主管部门对土地进行功能性划分和面积分割后，房改房、集资房等政策性住房的土地用途按城镇住宅用地登记。

四、关于解决规划许可、竣工验收、消防手续不齐全的问题

（一）关于解决未通过建设工程规划条件核实的问题

2008年1月1日以后取得工程规划许可证的建设项目，项目部分（单独楼栋）符合规划条件要求的，自然资源和规划主管部门对符合规划条件的部分可先行进行核实，出具符合规划条件的核实意见。已超出建筑有关的规划设计指标的建设项目除外。

（二）关于解决项目建设工程竣工手续和消防手续缺失的问题

1．项目建设工程因报建报批手续不全或无法进行工程竣工验收的，由项目开发建设单位委托有相应综合检测资格的第三方检测机构对工程项目进行检测，并出具检测报告。符合要求的，经建设主管部门出具意见，作为建筑物符合工程建设和验收要求的替代材料办理不动产登记。

2．根据《建筑工程施工许可管理办法》有关规定，在已完善用地手续的国有建设用地上建成使用的建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，由申请人提交建筑物已竣工的承诺书作为竣工材料办理不动产登记。

3.1998年9月1日《消防法》施行前已建成的建筑物，开发建设单位申请办理不动产登记时，属于人员密集场所，开发建设单位应按原建筑物消防设计标准提交消防安全评估合格的报告作为符合建设工程消防验收或备案要求的替代材料办理不动产登记；属于非人员密集场所，开发建设单位提交建筑物消防安全承诺书作为建筑物符合消防验收或备案要求的替代材料办理不动产登记。

1998年9月1日《消防法》施行后至2019年4月1日期间建成的建筑物，开发建设单位应向建设主管部门提交消防查验合格的报告等相关材料，经建设主管部门出具意见，作为建筑物符合消防验收或备案要求的替代材料办理不动产登记。

2019年4月1日以后开工建设的房屋，应按照有关法律法规办理建设工程消防审验手续。

4．应当办理人防手续且不符合易地建设要求的项目，人防部门负责根据项目建设时间、设计标准等特点研究确定处理方案；涉及2019年3月25日之后开工建设的新建民用建筑结合修建防空地下室的项目，开发建设单位应向建设主管部门申请补办人防验收备案等手续。

五、关于解决国有建设用地上独栋居民楼占地与原土地发证范围不符的问题

自然资源和规划主管部门认定为是属于合理误差范围且房屋基底没有重建、翻建过的，不动产登记机构按照建筑物实际占地面积进行登记发证。建筑现状占地与原土地发证范围相比，发生了尺寸变化、位置偏移、形状改变等情况且占地面积未超过原土地发证面积的，经公告30个工作日无异议或异议不成立的，按照现状办理不动产登记。建筑物符合规划要求但建筑占地超出原土地发证范围的，已依法作出处理的，由市、县人民政府授权委托自然资源主管部门按国有划拨或协议出让方式补办用地手续后办理不动产登记。

六、关于解决出让土地上持有房屋所有权证的土地用途、年限不规范问题

项目用地性质确定为城镇住宅用地，但在项目总平面布置图上经批准建设有部分商业用房的，商业用房部分按城镇住宅用地出让年限确定；项目用地性质确定为综合用地，出让年限50年的，城镇住宅部分用地年限为70年，商业部分用地年限为40年，工业、仓储、教育等用地年限为50年。

本意见自2022年4月20日起施行，有效期3年。本意见印发之日起新形成的问题不适用本意见。

名词解释：

1．灭失：指市场监管的营业执照、企业和个体工商户信息系统，机关团体事业单位信息代码中查无信息或法律法规规定的其他灭失情形。

2．建（售）房单位：指房屋建设单位或售房单位。

3．人员密集场所：指公众聚集场所（宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等），医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。（摘自《中华人民共和国消防法》（2021修订）第七章第七十三条第三、四款）

4．独栋居民楼：指个人自建房。

5．建筑物：指用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。（摘自中华人民共和国国家标准民用建筑设计术语标准）